株や投資を学ぶなかで、REITという単語をたびたび目にすることがあるかもしれません。
以前のNISAの記事で、バランス型ファンド（複合資産型）の箇所にも登場しました。
この記事では「REIT（不動産投資信託）について分かりやすく説明します。
REITって何？
簡単にいうとREATとは、株式の投資信託と不動産投資をひとつにしたような商品のことです。
お金を投資して、専門家に代わりに不動産を運用してもらい、その利益を受けとります。
REIT（リート）とは、"Real Estate Investment Trust" の略称で、「不動産投資信託」のことを指します。※1
通常の投資信託では、専門家が色々な「企業」に対して投資や資金運用を行いますが、REITでは、専門家が「不動産」の購入や運用を行う点で異なります。※2
投資家は、REITの投資証券（株券のようなもの）を購入し、分配金という形で利益を受けとります。
※1 アメリカで生まれた仕組みのことで、日本のREITは特に「J-REIT」と呼ばれます。
※2 厳密には、不動産投資法人が窓口となり、運用は資産運用会社が行います。
REITと不動産投資との違い
不動産投資との大きな違いは、多額のお金をかけて不動産を購入する必要がない点と、自分で運用する手間が省ける点です。
通常のマンションを購入する場合などは、数千万以上という多額の資金が必要ですが、REITは少額からでも証券を購入するという形で、不動産からの収入を得ることが可能です。
また不動産を所有してオーナーとなった場合、情報収集から物件の視察、運用などが必要ですが、REITは専門家が運用してくれるため、運用に手間をかける必要がありません。
REITのメリット
- 利益率が高く安定している
- 少額から始められる
- 手間がかからない
- 複数の不動産に分散投資できる
- 不動産投資よりも売買しやすい
- インフレに強い
REITの全体イメージは理解していただけたでしょうか？ここからはREITを選ぶメリットについて詳しくお伝えします。
利益率が高く安定している
REITは長期間にわたって安定して賃貸収入を得られる不動産に投資しているため、比較的に安定して分配金（利益）を得られます。
また株式投資と比べて、比較的高い分配金を得られることも特徴的です。
通常の株式投資の配当金は、企業の法人税と次期の賃金などを踏まえて差し引かれた額となっています。
一方でREITは、ほとんど利益から引かれることなく分配されます。
それは投資法人が利益の90%以上を分配すれば、法人税がほとんどかからない仕組みとなっているからです。
少額から始められる
前述の通り、通常の不動産投資では多額の資金が必要ですが、REITでは証券化（小分けして買えるように販売）されているため、数万〜数十万円で取引が可能です。
また通常の不動産売却では数ヶ月かかりますが、REITでは証券口座から株式と同じように売買ができるため、代金をすぐに受けとれることもメリットの１つです。
手間がかからない
REITは銘柄を選ぶだけで、不動産を運用する手間がかかりません。
不動産運用のプロが、不動産選びから購入、入居者募集からメンテナンスまでを全て行ってくれます。
現物の不動産購入の場合も運用を委託することは可能ですが、意思決定しなければならないことが大変多く労力が必要です。
またREITで不動産の運用状況は、決算書類からチェックできるので安心です。
複数の不動産に分散投資できる
REITで運用する不動産は、ホテルやマンション、オフィスビルなど複数の不動産を含んでいます。
その為、１つの商品を選ぶだけで、複数の不動産に分散投資を行えることもメリットと言えるでしょう。
インフレに強い
インフレになって物価が上がり、円の価値が下がっても、不動産の資産価値や賃貸料は上昇する傾向にあります。
それに伴い、分配金や売却益の増加にもつながります。
REITのデメリット
- 価値や収益が変動するリスク
- 投資法人の倒産・上場廃止のリスク
- 配当控除されない
- 現物の不動産は所有できない
これまでメリットを解説してきましたが、REITも投資商品の１つであるため、リスクやデメリットがないわけではありません。
デメリットを理解した上で、運用についてぜひ検討してみてください。
価値や収益が変動するリスク
REITは不動産市場や金融市場の影響を受けやすく、高くなりやすい分配金も確約ではありません。
以下のような要因で、価値や収益が変動するリスクがあります。
- 金融、不動産市場の動向
- 不動産投資法人の経営状況
- 地震や自然災害
- テナント退去や賃貸料の未納
- 不動産価格の下落
- 分配先増加で、1口あたりの分配金が減少
- 法律、税制度などの変更
- 金利変動
上記のようなリスクは、REITが発行する目論見書や決算書類にも詳しく記載があるので、投資する際はよく確認しておくと良いでしょう。
投資法人の倒産・上場廃止のリスク
一般の企業と同じように投資法人も倒産してしまうリスクがあります。
保有する不動産そのものの価値はなくならないので、売却することでお金の一部または全額が戻ってくる可能性もあります。
またREITは証券取引所に上場する証券の１つのため、取引所の上場に相応しくないという廃止基準に該当してしまった場合、取引が終了してしまうリスクがあります。
配当控除されない
株式における分配金は、すでに法人税が課税された後のお金を分配されているため、分配金に課税すると二重課税となってしまいます。
そのため通常の株式では、配当金に対して配当控除が行われますが、REITは法人税がかかりにくい仕組みのため、配当控除がされず、配当金に対して課税されてしまいます。
現物の不動産は所有できない
REITで多額の出資をしても、実際に不動産を所有することはできません。
運用にかかる労力と手数料との兼ね合いなどを考え、自分に合った運用方法を選ぶことが大切です。
REITの２タイプ
REITは大きく２つに分けられ、住居やホテルなど、特定の用途の不動産に投資する「単一用途特化型REIT」と複数の用途をもつ不動産に投資する「複数用途型REIT」があります。
不動産の用途によって特徴や利点は異なるため、単一用途特化型を選ぶ際はしっかりとした下調べが必要です。
初心者の場合は分散投資ができる複数用途型を選ぶと良いでしょう。
REITはNISAでも選べる？
REITは証券口座を開設することで、購入が可能となります。
配当金は株式と同じように約20％が課税されますが、NISA口座の限度額内であれば税金がかかりません。
REITはNISAの対象となっており、一般NISAでは個別株式を選べるため購入が可能です。
特定と複数型の銘柄もあるので、どちらも選ぶことができます。
つみたてNISAの場合はREITを中心とした株式はありませんが、バランス型ファンド（複合資産型）の一部としてREITを組み入れている株式を選ぶことは可能です。
まとめ
現物の不動産投資よりも少額から始められ、利回りもよく安定しているREITについて、さまざまなメリットやリスクを解説してきましたが、ご理解いただけたでしょうか？
まずは、つみたてNISAの非課税枠などを活用して始めてみるのもおすすめです。
ぜひREITをあなたの資産形成に役立ててみてください。
参考：https://www.smbc-card.com/like_u/money/reit.jsp
https://www.smtam.jp/pickup/reit/outline/
https://mansionkeiei.jp/column/35738